Financer un projet de remodelage ne doit pas nécessairement être un coup de dés. Voici un plan de match pour choisir la meilleure affaire.
Jusqu’à récemment, emprunter de l’argent pour une nouvelle cuisine, un ajout au deuxième étage ou toute autre amélioration de la maison signifiait aller à la banque, voir un agent de prêt et espérer le meilleur. Aujourd’hui, cependant, vous avez beaucoup plus d’options pour vous aider à financer les améliorations de votre maison. Un courtier en prêts hypothécaires, par exemple, peut offrir plus de 200 programmes de prêts différents. De plus, les courtiers ne sont qu’un des nombreux prêteurs désireux de mettre en place un prêt adapté à votre situation, même si vos antécédents de crédit sont moins que parfaits. Cela signifie que vous pourriez être en mesure d’emprunter plus d’argent que vous ne le pensez. Cependant, avec autant de prêteurs, d’options de prêt et de conditions en concurrence, cela signifie également que la recherche de prêts pour la rénovation d’une maison peut être aussi difficile que la recherche d’une maison. Vous pouvez sauter toute la confusion et atterrir sur le bon programme de prêt en:
- Sachant combien d’argent vous avez besoin et à peu près combien vous pouvez obtenir dès le départ ;
- Réduisant la myriade d’options de prêt à celles qui correspondent à vos besoins et à vos finances ;
- Concentrant sur les prêteurs qui sont les plus susceptibles de fournir le type de prêt que vous voulez.
Combien pouvez-vous emprunter ?
Que vous fassiez appel à un entrepreneur ou que vous prenez en charge les travaux vous-même, commencez par une estimation précise du coût du projet.
Les prêteurs insisteront sur un chiffre précis avant de travailler avec vous. Si vous engagez un entrepreneur, commencez par une offre ferme, ventilée entre la main-d’œuvre et les matériaux. Ajoutez ensuite 10 % pour les surprises. Pour les travaux que vous ferez vous-même, établissez une liste détaillée des matériaux avec les quantités, les coûts et un total précis. Incluez les frais de permis et de location de matériel. Ajoutez ensuite un coussin de 20 à 30 pour cent pour être sûr.
Une fois que vous savez de combien vous avez besoin pour financer votre projet de rénovation, quel montant obtiendrez-vous ? Malgré les promesses et le battage publicitaire des prêteurs, le montant que vous pouvez emprunter dépend :
- de votre cote de crédit ;
- du ratio prêt/valeur ;
- de vos revenus.
Ces facteurs contribuent également à déterminer le taux d’intérêt, la durée du prêt et si vous devez payer des points.
Votre cote de crédit.
Les meilleurs taux et conditions vont aux propriétaires ayant une cote A, aucun retard de paiement au cours des 12 derniers mois et aucune carte de crédit à découvert. Un ou deux paiements en retard ou des cartes de crédit à découvert ne vous mettront probablement pas hors-jeu, mais vous pourriez vous retrouver avec un taux d’intérêt plus élevé et un prêt plus petit.
Ratio prêt-valeur
Pour déterminer le montant du prêt, les prêteurs utilisent le ratio prêt-valeur (RPV), qui est un pourcentage de la valeur d’évaluation de votre maison. La limite habituelle est de 80 %, soit 84 711 € pour une maison de 105 888 €. Les prêteurs soustraient le solde du prêt hypothécaire de ce montant pour obtenir le maximum que vous pouvez emprunter. En supposant que votre solde soit de 50 828 €, le prêt le plus élevé que vous pouvez obtenir est de 33 883 € (84 711 € – 50 828 € = 33 883 €). Si vous avez une bonne cote de crédit, un prêteur peut baser votre prêt sur plus de 80 % du ratio prêt/valeur. Dans le cas contraire, vous n’obtiendrez peut-être que 65 à 70 %. Bien que de nombreux prêteurs aillent jusqu’à 100 % du LTV, les taux d’intérêt et les frais montent en flèche à ces ratios plus élevés.
Votre revenu
Si vous avez également des dépenses élevées, un niveau de revenu élevé ne signifie pas forcément un prêt plus important. Les prêteurs suivent deux règles pour minimiser leur risque :
- Votre paiement de maison et vos autres dettes doivent être inférieurs à 36 % de votre revenu mensuel brut ;
- Votre paiement de maison seul (comprenant le principal, les intérêts, les taxes et l’assurance) ne doit pas dépasser 28 % de votre revenu mensuel brut. Le ratio maximum dette/revenu passe à 42 % sur les prêts hypothécaires de second rang. Certains prêteurs vont même plus loin, mais les frais et les taux deviennent alors élevés, tout comme votre paiement mensuel. Cependant, un ratio dette-revenu de 38 pour cent est probablement le plus élevé que vous devriez envisager de porter.
Le LTV détermine le montant que vous pouvez emprunter et votre ratio dette-revenu établit le paiement mensuel pour lequel vous êtes admissible. À l’intérieur de ces deux limites, les compromis les plus importants sont les taux d’intérêt, les conditions de prêt et les points.
Taux d’intérêt
Moins vous payez d’intérêts, plus vous pouvez vous permettre un prêt. Un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) est un moyen de faire baisser ce taux, au moins temporairement. Comme les prêteurs ne sont pas liés par un taux fixe pendant 30 ans, les prêts à taux variable commencent avec des taux beaucoup plus bas. Néanmoins, les taux peuvent changer tous les 6, 12 ou 24 mois par la suite. Dans la plupart des cas, les augmentations sont plafonnées chaque année et le taux ne peut pas grimper plus haut. Si les taux grimpent rapidement, vos paiements le feront aussi.
Durée du prêt
Plus le prêt est long, plus le paiement mensuel est faible. Mais le total des intérêts est beaucoup plus élevé. C’est pourquoi vous paierez beaucoup moins pour un prêt sur 15 ans que pour un prêt sur 30 ans, si vous pouvez vous permettre les mensualités plus élevées. Attention cependant à bien réfléchir avant de valider la durée du prêt afin de ne pas être obligé au bout de quelques années de présenter un dossier de surendettement banque de france. Il vous faut, vous assurer que vous pourrez payer durant toute la durée de votre prêt les traites.
Points
Chaque point est un coût initial égal à 1 % du prêt. Les points sont des intérêts payés à l’avance et ils peuvent réduire les paiements mensuels. Mais si votre crédit n’est pas parfait, vous devrez probablement payer des points simplement pour obtenir le prêt.